美國經濟數據喜憂參半，歐盟領導人峰會即將召開，歐洲債務危機擔憂放緩，周四美股高開高走，道指收盤漲28.23點，漲幅0.22%，納指漲22.08點，漲幅0.74%。盤面方面，消費，能源和金融板塊領漲。

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美國經濟數據喜憂參半，歐盟領導人峰會即將召開，歐洲債務危機擔憂放緩，周四美股高開高走，道指收盤漲28.23點，漲幅0.22%，納指漲22.08點，漲幅0.74%。盤面方面，消費，能源和金融板塊領漲。

受利好經濟數據提振，國際油價1日大漲，倫敦油價漲幅接近3%。到當天收盤時，4月交貨的倫敦北海布倫特原油期貨價格大漲3.54美元，收于每桶126.20美元，漲幅為2.89%。

住宅市場是商品房市場中最核心的部分，住宅市場的好與壞直接關系到房地產市場的整體發展。從2008、2009年的鼓勵購房到2010年開始的宏觀調控，其核心就是對住宅市場的整頓。而整頓的關鍵就是要讓房價回歸到理性的水平。而4年的房價變化如何，有哪些方面的變化中上海到成都專線 市場的密碼，我們將一一的解讀。

從成交價增長速度可以看出，成都市場成交價一直保持上揚走勢，雖有政策調控，但目前市場價格較為正常，所以整體不可能出現暴漲暴跌的現象。目前成都市場在售項目多為2009或2010年取得地塊，地價水平偏高上海到成都專線 ，迫于開發商的資金壓力，市場已經出現了成本價銷售甚至微虧銷售，房價繼續下調空間較小，我們認為2012年上半年企業為出貨緩壓，價格將出現小幅松動，隨著限購等政策在地方執行層面的調整，下半年部分在調控周期內出現超跌現象的項目可能會出現小幅度的補償性上漲。

從上圖我們不難看出從2008年成交均價為4952元/平方米到2011年的成交均價為6757元/平方米，4年間成都樓市的成交均價一直呈現出了上漲的態勢。房價在上漲，我們也要看到房價上漲的背后還有CPI的上漲，房地產相關的原材料比如鋼筋、水泥人工成本稅費等多種成本的共同增長。所以房價的上漲并不是單純的房價上揚，而和整體經濟的運行有著密切的關系。

四年間房價的環比數據在一定程度上反應了房價漲幅的激烈程度。2008年、2009年兩年的環比非常的小。在鼓勵住房消費及寬松貨幣政策的刺激下，2009年房地產市場V型反轉。成都樓市在“5·12”地震后，政策也相應放開。于是出現了2009年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購”，短短一年間，樓市迅速地由低迷轉變為亢奮，由蕭條轉變為繁榮，由“去庫存”轉變為“擠泡沫”。所以在2010年的成交均價環比中，我們驚訝的發現，比例已經達到了24.14%的兩位數增長。

2011年，政府開始出手遏制樓市“過熱”�！跋拶彙⑾拶J、限價”的三限政策讓市場明顯感受到了國家對于房地產市場宏觀調控的威力。于是在2011年的環比數制圖：姚海濤據中我們再度看到回歸了個位數的增長。

從2011年1到11月成交均價的環比數據中我們不難發現，成交均價的變化幅度出現正負值交替出現的局面。從正的4.12%到負的9.85%又到正的5.35%，這些變化的數據背后是整個房地產市場房價震蕩變化的反應。而環比幅度較大的變化的6月恰好是在上海到成都大件運輸2011年4月限購政策之后反應出來的，而隨后的變化表明了在一個較大的振幅后，房價緩慢的爬升。而這種正負值的出現也很好的反應了房價在2011年的糾結變化。

從2011年的成交均價環比圖上，我們還可以看到一組較為欣喜的數據：從2011年下半年后，這個房價的漲幅變化非常緩慢，尤其是10月和11月分別為--2.81%和0.15%。這表明了房價確實在前期2009-20上海到成都大件運輸10年的高位上有所松動。而這種松動是決策層調控所樂見的。 華西都市報記者張楊

在《2011年度成都房地產市場指數報告》中可以看到，2011年市區商品住宅新增供應面積953萬平米，與2010年基本持平，但成交量明顯萎縮，僅備案成交630萬平米，較2010年回落超過2成，僅略高于地震疊加金融危機的2008年成交水平。

與此同時，熱銷項目具有明顯的價格優勢、產品及區域聚集特征。從區域來看，在項目眾多的競爭區域內，區域發展成熟度決定區域內熱銷項目與同區域或鄰近區域均價的價格梯度關系，即是說熱銷項目所處區域發展越成熟，配套越完善，其與同片區或鄰近片區均價的價差越小;而在售項目較少的非充分市場競爭區域內，區域可選房源較少，較高的稀缺性支撐項目實現熱銷。

從2008年以來成都市郊區住宅項目的成交量一直在加大，且與市區成交量差距不斷擴大。據正合地產市場監測，2011年成都近郊住宅成交約1137萬平米，達市區成交量的1.8倍。

近郊與市區樓市成交量差距進一步擴大主要由于市區銷售價格擠壓、近郊城市一體化進程加快、配套成熟以及近郊整體供應充足等利好因素推動，近郊自身樓市發展提速。

此外，限購政策未限制近郊，一定程度形成利好，2011年上半年近郊受樓市調控政策影響明顯較小，成都樓市細則出臺后，近郊與市區成交量均較政策大幅回落，但近郊降幅約4成，顯著低于市區約6成的降幅。但隨政策持續，下半年近郊市場與市區成交量降幅差距呈現縮小趨勢。一定程度也反映隨著市區調價持續，需求并未大幅轉移至近郊，近郊成交量增長更多是由于自身樓市發展提速。

2011年城東供銷面積占比出現回落，在售項目可售量略顯不足，但土地存量巨大，且主要集中于東二環區域;城南仍延續供銷兩旺態勢，均價小幅調整，在售項目和土地端后期存量均較為充足;而城西銷售保持穩定，整體均價受高新西區等三環外低價區域影響而處于低位水平，且項目端與土地存量略顯不足;城北在近期樓市發展提速下價格增幅最大，“北改”利好推動區域價值提升，但截止2011年底統計數據顯示后期可售量不足，仍將制約其發展。

政策調控后，近郊約1成的熱銷項目占據市場超過5成的成交量，與市區類似，均具有較高的市場集中度。從區域看，近八成的熱銷項目集中于熱點片區，包括熱點郊縣新都、雙流與郫縣的大豐-北部商貿城、華陽與紅光，以及龍泉的世紀廣場等片區。